2024海南自学考试土地管理学06733复习提纲（3）
4、土地权属管理
（一）土地规范与土地产权
土地规范：土地规范是肯定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、用、管理的原则、方法、方法和界限等的法律规范和规范化体系。它反映着因借助土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。
土地所有制：是指大家在肯定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它是整个土地规范的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权。
土地用规范：是大家在肯定的土地所有制下用土地的形式、条件和程序的规定，它表明大家如何对土地加以借助和获得收益，哪个享有土地用权及其责、权、利。土地用规范的核心内容是确定独立于土地所有权的土地用权，以解决土地资源的合理与有效借助问题。
土地管理规范：是组织为达成土地效益目的而进行的规范设计和安排。
土地产权：指有关土地财产的所有权利的总和。它包含土地所有权、土地用权、土地出租权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
6、国内的土地所有权、用权规范
①所有权规范：
国有土地所有权主体：国务院
集体土地所有权主体：村集体、乡镇集体、村内合作经济集体组织
土地公有制下的全民土地所有制和集体土地所有制。
②用权规范
有偿用规范；划拨规范；流转规范
（二）土地权属管理内容
（1）土地确权：即确定土地所有权、用权和他项权利的归属。
土地确权包含四个含义：①土地所有权、用权和他项权利需要依法确定；②三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要点——主体、客体和内容的确定③依法确定的土地所有权、用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不能妨碍该权利的依法行使；④土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解；
广义上：土地确权是地籍调查——审核批准——登记注册——发证。事实上是土地确权的过程。
狭义上：土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审察和对土地权属性质的确定。
（2）依法管理土地权属变更。
（3）依法调处土地权属纠纷。
（4）依法查处在土地权属方面的违法行为。
土地确权的过程：申报——审察——登记——核发证书——确权
（三）土地用权流转管理
1.城镇国有土地用权流转
方法有：出让、出售、出租和抵押
、用权出让定义：指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地用权在肯定年限内让与土地用户，并由土地用户向国家支付土地出让金的行为。
出让金：指土地用权受叫人为获得土地用权而支付给土地所有者的金额（一次性）。即为土地有效年限的用法价格，所以也可称之为“地价”。出让金包含土地开发投资成本和用期内的金额土地用费。
土地用权出让的期限和办法
1）期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；综适用地或其他用地50年。
2）土地用权出让方法及比较
四种：协议、招标、拍卖、挂牌
协议出让。是指土地用户在用地申请经有关部门批准后,与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方法和时间、用地条件等事情,在双方达成一致建议的首要条件下,签订出让合同,受让方按合同约定支付土地出让金,获得土地用权。这种方法常常用在土地用户向政府提出用地需要,且需要地块没角逐者的场所,主要适用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。协议出让金的确定不是角逐的结果,而是谈判的结果。
招标出让。是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后,在市场中寻求一个有益于达成政府开发计划的开发者而采取的一种方法,这种方法需要在规定的期限内,符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望,经政府选择后,确定将土地用权出让给某个开发者。在这种方法中,投标者有多个,有一定量的角逐机制。政府选择中标者时,不但考虑投标价,而且考虑投标者对推行这块土地开发是不是有利。适用于经营性用地
拍卖出让。是指政府对某块土地有了明确的规划条件后,在指定的时间、地址,组织符合条件的有意受叫人到场,对出让用权的土地公开叫价竞投,按“出价最高者得”的原则确定受叫人的一种方法。这种方法主要用于角逐激烈的某类或某块用地。用于经营性用地。
挂牌出让。指出叫人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的买卖条件在指定的土地买卖场合挂牌公布，同意竞买人的价格申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截止时的出价结果确定土地用户的行为。特征是挂牌时间长，且允很多次价格，有益于投资者理性决策和角逐；二是操作方便，便于拓展；三是有益于土地有形市场的形成和运作。用于经营性用地。
挂牌出让：是指出叫人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的买卖条件在指定的土地买卖场合挂牌公布，同意竞买人的价格申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截止时的出价结果确定土地用户的行为。
2.城镇国有土地用权出售管理：出让方法获得的自有土地用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。
种类：供应、交换、赠与。
3.城镇国有土地用权出租管理：将土地用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给别人（承租人）用，承租人为此而支付租金的行为。
4.城镇国有土地用权抵押管理：土地用权人以土地用作为履行债务的担保，当土地用权人不可以按期履行债务时，债权人享有从变卖土地用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。
